Calculadora de ROI Imobiliário
Real Estate ROI Calculator
Fórmulas
Aluguel, manutenção e IPTU são valores anuais Lucro = Aluguel total − Despesas totais − (Preço de compra + Custos de fechamento) O ponto de equilíbrio só é exibido quando o aluguel líquido acumulado cobre o custo de aquisição no período de retenção.
Resultados
ROI
-73.02%
Lucro
-$230,000.00
ROI anualizado
-23.05%
Ponto de equilíbrio
Não atingido
Composição de custos do imóvel
Como usar
- Informe preço de compra, custos de fechamento, renda de aluguel anual, manutenção anual, IPTU anual e período de posse em anos.
- Revise ROI %, lucro, ROI anualizado e ponto de equilíbrio nos resultados.
- Passe o mouse sobre a barra de composição de custos para ver compra, fechamento, manutenção, imposto e lucro.
FAQ
Como o lucro imobiliário é calculado?
Lucro = Renda total de aluguel − Manutenção total − IPTU total − (Preço de compra + Custos de fechamento). Aluguel e despesas são informados como valores anuais e multiplicados pelo período de posse.
O que está incluído no custo de aquisição?
Custo de aquisição = Preço de compra + Custos de fechamento. É o total de caixa investido antecipadamente antes de receber aluguéis.
O que é ROI anualizado?
Converte o retorno total durante a posse em taxa média anual para comparar imóveis com períodos de posse diferentes.
O que significa ponto de equilíbrio para um imóvel alugado?
Equilíbrio é quando o aluguel líquido acumulado (aluguel menos manutenção e IPTU) recuperou o custo de aquisição. Só é exibido se o lucro no fim do período for zero ou positivo.
Inclui financiamento ou valorização?
Não. Esta calculadora usa apenas caixa investido, renda de aluguel e despesas operacionais. Não modela financiamento, receita de venda ou valorização do imóvel.
Meus dados são enviados?
Não. O processamento é local no seu navegador.
Introdução
Uma calculadora de ROI imobiliário ajuda a estimar se um imóvel para aluguel gera renda suficiente para justificar a compra inicial e os custos contínuos.
Informe preço de compra, custos de fechamento, renda de aluguel anual, manutenção, IPTU e período de posse. A ferramenta calcula lucro, ROI %, ROI anualizado e ponto de equilíbrio, além de uma composição visual de custos.
Fórmulas
Custo de aquisição = Preço de compra + Custos de fechamento
Aluguel total = Renda de aluguel anual × Anos de posse
Despesas totais = (Manutenção + IPTU) × Anos de posse
Lucro = Aluguel total − Despesas totais − Custo de aquisição
ROI % = Lucro ÷ Custo de aquisição × 100
ROI anualizado % = ((1 + Lucro ÷ Custo de aquisição)^(1 ÷ Anos de posse) − 1) × 100
O ponto de equilíbrio só é exibido quando o aluguel líquido acumulado cobre o custo de aquisição dentro do período de posse.
Termos financeiros explicados
Leia cada rótulo de fórmula abaixo em linguagem simples antes de inserir números.
Termos de entrada
| Termo | Significado |
|---|---|
| Preço de compra | O preço contratual para comprar o imóvel — terreno e edificação — antes dos custos de fechamento. |
| Custos de fechamento | Dinheiro único pago na compra (seguro de título, escrow, advogado, registro, pontos, etc.). Nesta ferramenta, somam-se ao preço de compra como caixa investido antecipadamente. |
| Renda de aluguel (anual) | Aluguel bruto que você recebe em um ano antes de subtrair despesas. Informe o valor anual; a ferramenta multiplica pelo período de posse para o aluguel total. |
| Manutenção (anual) | Manutenção média anual: reparos, paisagismo, taxas de condomínio, substituições menores e cuidados rotineiros. |
| IPTU (anual) | Imposto governamental sobre o imóvel a cada ano. Informe a conta anual; a ferramenta escala pelo período de posse. |
| Período de posse (anos) | Por quanto tempo você planeja possuir e alugar o imóvel. Usado para converter aluguel e despesas anuais em totais e calcular ROI anualizado. |
Termos derivados (usados nas fórmulas)
| Termo | Fórmula | Significado |
|---|---|---|
| Custo de aquisição | Preço de compra + Custos de fechamento | Total de caixa que você coloca no início antes de receber aluguéis. É o denominador do ROI %. |
| Aluguel total | Renda de aluguel anual × Anos de posse | Todo o aluguel bruto recebido durante todo o período de posse. |
| Despesas totais | (Manutenção + IPTU) × Anos de posse | Todas as despesas operacionais no período (esta ferramenta não inclui financiamento, seguro ou vacância). |
| Aluguel líquido (fluxo de caixa operacional) | Aluguel total − Despesas totais | Caixa restante do aluguel após despesas operacionais, antes de recuperar o custo de aquisição. |
Termos de resultado
| Termo | Fórmula | Significado |
|---|---|---|
| Lucro | Aluguel total − Despesas totais − Custo de aquisição | Ganho ou perda líquida do fluxo de aluguel versus dinheiro investido antecipadamente. Não inclui venda do imóvel ou valorização. |
| ROI % | Lucro ÷ Custo de aquisição × 100 | Retorno sobre o caixa antecipado. Exemplo: ROI de 20% significa R$ 0,20 de ganho para cada R$ 1,00 investido na compra. |
| ROI anualizado % | ((1 + Lucro ÷ Custo de aquisição)^(1 ÷ Anos) − 1) × 100 | Taxa de retorno anual média para comparar imóveis com períodos de posse diferentes. |
| Ponto de equilíbrio | Custo de aquisição ÷ (Aluguel líquido ÷ Anos de posse) quando aluguel líquido > 0 | Anos estimados até o aluguel líquido acumulado recuperar o custo de aquisição. Exibido apenas quando lucro ≥ 0 no fim do período. |
Exemplo rápido
Compra R$ 300.000 + Fechamento R$ 15.000 → Custo de aquisição R$ 315.000.
Aluguel anual R$ 24.000 × 5 anos → Aluguel total R$ 120.000.
(Manutenção R$ 3.000 + IPTU R$ 4.000) × 5 → Despesas totais R$ 35.000.
Lucro = R$ 120.000 − R$ 35.000 − R$ 315.000 = −R$ 230.000 (o aluguel sozinho não recuperou compra + fechamento em 5 anos).
Quando usar esta ferramenta
- Comparar imóveis para aluguel antes de comprar
- Estimar recuperação de fluxo de caixa sobre entrada mais custos de fechamento
- Apresentar números simples de ROI para um anúncio de aluguel ou parceria
- Ensinar como aluguel, impostos e manutenção afetam os retornos
Limitações
Esta ferramenta não inclui pagamentos de financiamento, seguro, vacância, melhorias de capital, preço de venda ou benefícios fiscais. Use uma planilha completa de aluguel ou ferramentas TIR para cenários financiados ou baseados em valorização.