เครื่องคำนวณ ROI อสังหาริมทรัพย์

บทนำ

เครื่องคำนวณ ROI อสังหาริมทรัพย์ ช่วยประมาณว่าอสังหาให้เช่าสร้างรายได้เพียงพอเพื่อชดเชยการซื้อเริ่มต้นและต้นทุนต่อเนื่องหรือไม่

ใส่ ราคาซื้อ ค่าปิดการ รายได้ค่าเช่ารายปี ค่าบำรุงรักษา ภาษีที่ดิน และ ระยะเวลาถือครอง เครื่องมือจะคำนวณ กำไร ROI % ROI รายปี และ จุดคุ้มทุน พร้อมภาพแบ่งส่วนต้นทุน

สูตร

ต้นทุนการได้มา = ราคาซื้อ + ค่าปิดการ
ค่าเช่ารวม = รายได้ค่าเช่ารายปี × ปีที่ถือครอง
ค่าใช้จ่ายรวม = (บำรุงรักษา + ภาษีที่ดิน) × ปีที่ถือครอง
กำไร = ค่าเช่ารวม − ค่าใช้จ่ายรวม − ต้นทุนการได้มา
ROI % = กำไร ÷ ต้นทุนการได้มา × 100
ROI รายปี % = ((1 + กำไร ÷ ต้นทุนการได้มา)^(1 ÷ ปีที่ถือครอง) − 1) × 100

จุดคุ้มทุนแสดงเฉพาะเมื่อค่าเช่าสุทธิสะสมครอบคลุมต้นทุนการได้มาภายในระยะถือครอง

คำอธิบายศัพท์ทางการเงิน

อ่านป้ายสูตรด้านล่างเป็นภาษาง่ายๆ ก่อนใส่ตัวเลข

คำศัพท์ข้อมูลนำเข้า

คำศัพท์	ความหมาย
ราคาซื้อ	ราคาตามสัญญาซื้ออสังหาริมทรัพย์ — ที่ดินและอาคาร — ก่อนค่าปิดการ
ค่าปิดการ	เงินสดจ่ายครั้งเดียวตอนซื้อ (ประกันชื่อ, เอสโครว์, ทนาย, ค่าจดทะเบียน, คะแนน ฯลฯ) ในเครื่องมือนี้จะบวกกับราคาซื้อเป็นเงินสดลงทุนล่วงหน้า
รายได้ค่าเช่า (รายปี)	ค่าเช่ารวมที่เก็บได้ในหนึ่งปีก่อนหักค่าใช้จ่าย ใส่จำนวนรายปี เครื่องมือจะคูณระยะถือครองเพื่อ ค่าเช่ารวม
ค่าบำรุงรักษา (รายปี)	ค่าบำรุงรักษาเฉลี่ยต่อปี: ซ่อมแซม จัดสวน ค่า HOA เปลี่ยนชิ้นส่วนเล็ก และดูแลประจำ
ภาษีที่ดิน (รายปี)	ภาษีรัฐที่เก็บจากอสังหาริมทรัพย์ทุกปี ใส่บิลรายปี เครื่องมือจะขยายตามระยะถือครอง
ระยะเวลาถือครอง (ปี)	ระยะเวลาที่วางแผนถือครองและปล่อยเช่า ใช้แปลงค่าเช่าและค่าใช้จ่ายรายปีเป็นยอดรวมและคำนวณ ROI รายปี

คำศัพท์ที่ได้จากสูตร

คำศัพท์	สูตร	ความหมาย
ต้นทุนการได้มา	ราคาซื้อ + ค่าปิดการ	เงินสดทั้งหมดที่ลงทุนตอนเริ่มต้นก่อนได้รับค่าเช่า เป็น ตัวหาร ของ ROI %
ค่าเช่ารวม	รายได้ค่าเช่ารายปี × ปีที่ถือครอง	ค่าเช่ารวมทั้งหมดตลอดระยะถือครอง
ค่าใช้จ่ายรวม	(บำรุงรักษา + ภาษีที่ดิน) × ปีที่ถือครอง	ค่าใช้จ่ายดำเนินงานทั้งหมดตลอดระยะ (ไม่รวมสินเชื่อ ประกัน หรือห้องว่าง)
ค่าเช่าสุทธิ (กระแสเงินสดดำเนินงาน)	ค่าเช่ารวม − ค่าใช้จ่ายรวม	เงินสดคงเหลือจากค่าเช่าหลังค่าใช้จ่ายดำเนินงาน ก่อนคืนต้นทุนการได้มา

คำศัพท์ผลลัพธ์

คำศัพท์	สูตร	ความหมาย
กำไร	ค่าเช่ารวม − ค่าใช้จ่ายรวม − ต้นทุนการได้มา	กำไรหรือขาดทุนสุทธิจากกระแสค่าเช่าเทียบเงินลงทุนล่วงหน้า ไม่รวม การขายอสังหาหรือมูลค่าเพิ่ม
ROI %	กำไร ÷ ต้นทุนการได้มา × 100	ผลตอบแทนจากเงินสดล่วงหน้า ตัวอย่าง: ROI 20% หมายถึงได้ $0.20 ต่อ $1.00 ที่ลงทุนตอนซื้อ
ROI รายปี %	((1 + กำไร ÷ ต้นทุนการได้มา)^(1 ÷ ปี) − 1) × 100	อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยรายปีเพื่อเปรียบเทียบอสังหาที่ถือครองระยะต่างกัน
จุดคุ้มทุน	ต้นทุนการได้มา ÷ (ค่าเช่าสุทธิ ÷ ปีที่ถือครอง) เมื่อค่าเช่าสุทธิ > 0	ปีโดยประมาณจนกว่าค่าเช่าสุทธิสะสมจะคืนต้นทุนการได้มา แสดงเฉพาะเมื่อ กำไร ≥ 0 สิ้นงวด

ตัวอย่างสั้นๆ

ซื้อ $300,000 + ปิดการ $15,000 → ต้นทุนการได้มา $315,000.
ค่าเช่ารายปี $24,000 × 5 ปี → ค่าเช่ารวม $120,000.
(บำรุงรักษา $3,000 + ภาษี $4,000) × 5 → ค่าใช้จ่ายรวม $35,000.
กำไร = $120,000 − $35,000 − $315,000 = −$230,000 (ค่าเช่าอย่างเดียวไม่คืนการซื้อ + ปิดการใน 5 ปี).

เมื่อใดควรใช้เครื่องมือนี้

• เปรียบเทียบอสังหาให้เช่าก่อนซื้อ
• ประมาณการคืนกระแสเงินสดจากเงินดาวน์และค่าปิดการ
• นำเสนอตัวเลข ROI อย่างง่ายสำหรับประกาศเช่าหรือหุ้นส่วน
• สอนว่าค่าเช่า ภาษี และบำรุงรักษาส่งผลต่อผลตอบแทนอย่างไร

ข้อจำกัด

เครื่องมือนี้ไม่รวมการชำระสินเชื่อ ประกัน ห้องว่าง การปรับปรุงใหญ่ ราคาขาย หรือสิทธิประโยชน์ทางภาษี ใช้สเปรดชีตอสังหาให้เช่าเต็มรูปแบบหรือเครื่องมือ IRR สำหรับกรณีที่มีการจัดหาเงินทุนหรือมูลค่าเพิ่ม