不動産ROI計算機

はじめに

不動産ROI計算機は、賃貸物件が初期購入費と継続コストに見合う収入を生むかを見積もるのに役立ちます。

購入価格、クロージング費用、年間賃料収入、維持費、固定資産税、保有期間を入力すると、利益、ROI %、年率換算ROI、損益分岐点と視覚的なコスト内訳が計算されます。

計算式

取得コスト = 購入価格 + クロージング費用
賃料合計 = 年間賃料収入 × 保有年数
経費合計 = (維持費 + 固定資産税) × 保有年数
利益 = 賃料合計 − 経費合計 − 取得コスト
ROI % = 利益 ÷ 取得コスト × 100
年率換算ROI % = ((1 + 利益 ÷ 取得コスト)^(1 ÷ 保有年数) − 1) × 100

損益分岐点は、累積純賃料が保有期間内に取得コストをカバーする場合のみ表示されます。

金融用語の説明

数値を入力する前に、以下の各数式ラベルを平易な言葉で読んでください。

入力用語

用語	意味
購入価格	クロージング費用の前に物件（土地と建物）を購入する契約価格。
クロージング費用	購入時に一度だけ支払う現金（タイトル保険、エスクロー、弁護士、登録手数料、ポイントなど）。このツールでは購入価格に加算され、前払いで投入した現金として扱われます。
賃料収入（年額）	経費を差し引く前の1年間の総賃料。年額を入力すると、ツールが保有年数を掛けて賃料合計を算出します。
維持費（年額）	年間平均の維持費：修繕、造園、管理費、小規模交換、日常的な物件管理。
固定資産税（年額）	毎年課される物件に対する政府税。年間請求額を入力すると、ツールが保有期間にわたってスケールします。
保有期間（年）	物件を所有し賃貸する予定期間。年間賃料と経費を合計に変換し、年率換算ROIを計算するために使用します。

派生用語（数式内で使用）

用語	数式	意味
取得コスト	購入価格 + クロージング費用	賃料を受け取る前に最初に投入する現金の合計。ROI %の分母です。
賃料合計	年間賃料収入 × 保有年数	保有期間全体で受け取る総賃料（総額）。
経費合計	(維持費 + 固定資産税) × 保有年数	保有期間中のすべての運営費（このツールには住宅ローン、保険、空室は含まれません）。
純賃料（営業キャッシュフロー）	賃料合計 − 経費合計	運営費を差し引いた後の賃料からの残り現金。取得コストを回収する前の金額。

結果用語

用語	数式	意味
利益	賃料合計 − 経費合計 − 取得コスト	前払い投資に対する賃料キャッシュフローからの純損益。物件売却や値上がりは含みません。
ROI %	利益 ÷ 取得コスト × 100	前払い現金に対するリターン。例：ROI 20%は、購入時に1.00ドル投資するごとに0.20ドルの利益を意味します。
年率換算ROI %	((1 + 利益 ÷ 取得コスト)^(1 ÷ 年数) − 1) × 100	保有期間の異なる物件を比較するための平均年間リターン率。
損益分岐点	取得コスト ÷ (純賃料 ÷ 保有年数)（純賃料 > 0の場合）	累積純賃料が取得コストを回収するまでの推定年数。期間末の利益 ≥ 0の場合のみ表示。

簡単な例

購入 $300,000 + クロージング $15,000 → 取得コスト $315,000。
年間賃料 $24,000 × 5年 → 賃料合計 $120,000。
(維持費 $3,000 + 税 $4,000) × 5 → 経費合計 $35,000。
利益 = $120,000 − $35,000 − $315,000 = −$230,000（5年間の賃料だけでは購入+クロージングを回収できませんでした）。

このツールを使う場面

• 購入前に賃貸物件を比較する
• 頭金とクロージング費用のキャッシュフロー回収を見積もる
• 賃貸物件やパートナーシップ向けにシンプルなROI数値を提示する
• 賃料、税金、維持費がリターンに与える影響を学ぶ

制限事項

このツールには住宅ローン返済、保険、空室、大規模改修、売却価格、税優遇は含まれません。融資や値上がりを含むシナリオには、完全な賃貸スプレッドシートまたはIRRツールをご利用ください。