房地产 ROI 计算器

简介

房地产 ROI 计算器帮助估算出租物业是否产生足够收入，以覆盖前期购买和持续成本。

输入购买价格、过户费用、年租金收入、维护费、房产税和持有期。工具计算利润、ROI %、年化 ROI和盈亏平衡，并提供可视化成本分解。

公式

购置成本 = 购买价格 + 过户费用
租金总额 = 年租金收入 × 持有年数
费用总额 = (维护费 + 房产税) × 持有年数
利润 = 租金总额 − 费用总额 − 购置成本
ROI % = 利润 ÷ 购置成本 × 100
年化 ROI % = ((1 + 利润 ÷ 购置成本)^(1 ÷ 持有年数) − 1) × 100

仅在累计净租金在持有期内覆盖购置成本时显示盈亏平衡。

金融术语说明

输入数字前，请用通俗语言阅读以下每个公式标签。

输入术语

术语	含义
购买价格	购买物业（土地和建筑物）的合同价格，不含过户费用。
过户费用	购买时一次性支付的现金（产权保险、托管、律师、登记费、点数等）。在本工具中与购买价格相加，作为前期投入的现金。
租金收入（年）	扣除费用前一年内收取的总租金。输入年金额；工具乘以持有年数得到租金总额。
维护费（年）	年平均维护：维修、 landscaping、HOA 费用、小更换和日常保养。
房产税（年）	每年对物业征收的政府税。输入年账单；工具按持有期缩放。
持有期（年）	计划拥有并出租物业的时长。用于将年租金和费用转换为总额并计算年化 ROI。

派生术语（公式内使用）

术语	公式	含义
购置成本	购买价格 + 过户费用	收到租金前最初投入的全部现金。是 ROI % 的分母。
租金总额	年租金收入 × 持有年数	整个持有期内收取的全部总租金。
费用总额	(维护费 + 房产税) × 持有年数	持有期内全部运营费用（本工具不含房贷、保险或空置）。
净租金（运营现金流）	租金总额 − 费用总额	扣除运营费用后租金剩余的现金，在收回购置成本之前。

结果术语

术语	公式	含义
利润	租金总额 − 费用总额 − 购置成本	相对于前期投入资金的租金现金流净损益。不含出售物业或增值。
ROI %	利润 ÷ 购置成本 × 100	前期现金的回报率。例：ROI 20% 表示每投入 1.00 美元购买获得 0.20 美元利润。
年化 ROI %	((1 + 利润 ÷ 购置成本)^(1 ÷ 年数) − 1) × 100	平均年回报率，便于比较持有期不同的房产。
盈亏平衡	购置成本 ÷ (净租金 ÷ 持有年数)（净租金 > 0 时）	累计净租金收回购置成本的估计年数。仅在期末利润 ≥ 0 时显示。

快速示例

购买 $300,000 + 过户 $15,000 → 购置成本 $315,000。
年租金 $24,000 × 5 年 → 租金总额 $120,000。
(维护 $3,000 + 税 $4,000) × 5 → 费用总额 $35,000。
利润 = $120,000 − $35,000 − $315,000 = −$230,000（仅租金在 5 年内未能收回购买 + 过户成本）。

何时使用

• 购买前比较出租物业
• 估算首付加过户费用的现金流回收
• 为出租房源或合伙关系展示简单 ROI 数据
• 教学租金、税费和维护如何影响回报

局限性

本工具不包含房贷还款、保险、空置、资本改善、售价或税收优惠。对于融资或增值场景，请使用完整的出租物业电子表格或 IRR 工具。