房地產 ROI 計算機

簡介

房地產 ROI 計算機協助估算租賃物業是否產生足夠收入，以覆蓋前期購買和持續成本。

輸入購買價格、過戶費用、年租金收入、維護費、地價稅和持有期。工具計算利潤、ROI %、年化 ROI和損益平衡，並提供視覺化成本分解。

公式

取得成本 = 購買價格 + 過戶費用
租金總額 = 年租金收入 × 持有年數
費用總額 = (維護費 + 地價稅) × 持有年數
利潤 = 租金總額 − 費用總額 − 取得成本
ROI % = 利潤 ÷ 取得成本 × 100
年化 ROI % = ((1 + 利潤 ÷ 取得成本)^(1 ÷ 持有年數) − 1) × 100

僅在累計淨租金於持有期內覆蓋取得成本時顯示損益平衡。

金融術語說明

輸入數字前，請用通俗語言閱讀以下每個公式標籤。

輸入術語

術語	含義
購買價格	購買物業（土地和建築物）的合約價格，不含過戶費用。
過戶費用	購買時一次性支付的現金（產權保險、託管、律師、登記費、點數等）。在本工具中與購買價格相加，作為前期投入的現金。
租金收入（年）	扣除費用前一年內收取的總租金。輸入年金額；工具乘以持有年數得到租金總額。
維護費（年）	年平均維護：維修、造園、HOA 費用、小更換和日常保養。
地價稅（年）	每年對物業徵收的政府稅。輸入年帳單；工具按持有期縮放。
持有期（年）	計畫擁有並出租物業的時長。用於將年租金和費用轉換為總額並計算年化 ROI。

衍生術語（公式內使用）

術語	公式	含義
取得成本	購買價格 + 過戶費用	收到租金前最初投入的全部現金。是 ROI % 的分母。
租金總額	年租金收入 × 持有年數	整個持有期內收取的全部總租金。
費用總額	(維護費 + 地價稅) × 持有年數	持有期內全部營運費用（本工具不含房貸、保險或空置）。
淨租金（營運現金流）	租金總額 − 費用總額	扣除營運費用後租金剩餘的現金，在收回取得成本之前。

結果術語

術語	公式	含義
利潤	租金總額 − 費用總額 − 取得成本	相對於前期投入資金的租金現金流淨損益。不含出售物業或增值。
ROI %	利潤 ÷ 取得成本 × 100	前期現金的報酬率。例：ROI 20% 表示每投入 1.00 美元購買獲得 0.20 美元利潤。
年化 ROI %	((1 + 利潤 ÷ 取得成本)^(1 ÷ 年數) − 1) × 100	平均年報酬率，便於比較持有期不同的房產。
損益平衡	取得成本 ÷ (淨租金 ÷ 持有年數)（淨租金 > 0 時）	累計淨租金收回取得成本的估計年數。僅在期末利潤 ≥ 0 時顯示。

快速範例

購買 $300,000 + 過戶 $15,000 → 取得成本 $315,000。
年租金 $24,000 × 5 年 → 租金總額 $120,000。
(維護 $3,000 + 稅 $4,000) × 5 → 費用總額 $35,000。
利潤 = $120,000 − $35,000 − $315,000 = −$230,000（僅租金在 5 年內未能收回購買 + 過戶成本）。

何時使用

• 購買前比較租賃物業
• 估算頭期款加過戶費用的現金流回收
• 為出租房源或合夥關係展示簡單 ROI 數據
• 教學租金、稅費和維護如何影響回報

局限性

本工具不包含房貸還款、保險、空置、資本改善、售價或稅收優惠。對於融資或增值場景，請使用完整的租賃物業電子表格或 IRR 工具。